מה אומר החוק על גביית תשלום נוסף בעסקת נדל”ן קיימת?
גביית תשלום נוסף בעסקת נדל”ן
פתיחה: למה עולות דרישות תשלום נוסף בעסקאות נדל"ן?
גביית תשלום נוסף בעסקת נדל”ן הפכה לאחת הסוגיות המרכזיות המטרידות רוכשים, שוכרים, מוכרים ומתווכים. כאשר מחיר הנכס השתנה, ישנה מחלוקת לגבי שדרוגים, או שבעל המקצוע דורש "דמי רצינות" – מהי עמדת החוק? מדריך זה מפרט בשפה ברורה וחזותית, את הכללים, המגבלות, ההשלכות, הדוגמאות והצעות ההתמודדות. המאמר כולל קישורים ומראי מקום רשמיים מעודכנים לשנת 2025.
עקרון יסוד: החוזה כבסיס משפטי מחייב
- חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג–1973: עם חתימת הסכם, כל הצדדים מחויבים אליו על־פי לשונו.
- שינוי סכום התמורה או הוספת תשלום נוסף – אפשריים אך ורק בהסכמה בכתב של כל הצדדים.
- דרישת תשלום נוסף ללא הסכמה כתובה מפרה את החוזה ועלולה להיחשב גם להפרת חובת תום־הלב (סעיף 39 לחוק החוזים).
קראו בהרחבה:
מה לבדוק בחוזה דירה | חוזה רכישה מקבלן
דמי תיווך: כללים, מגבלות ותקנות האתיקה (2025)
הכלל
- חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו–1996: מתווך זכאי לגבות דמי תיווך רק עפ"י הסך וסוג השירות שסוכם מראש ובכתב.[2]
איסורים בתקנות 2025
- גביית “דמי קדימה” או “דמי רצינות” – אסורה לחלוטין.
- גביית עמלה נוספת בעסקה שבה למתווך זכות במקרקעין – ניגוד עניינים מהותי.
- גביית תשלום נוסף בעקבות חידוש חוזה שכירות – מותרת רק אם סוכמה מראש ובכתב.
למידע נוסף:
איך לנסח הסכם תיווך בלתי ניתן לערעור
בעלי נכסים: מתי מותר לדרוש תשלום נוסף?
גם בעל נכס (מוכר או משכיר) אינו רשאי לשנות את המחיר לאחר החתימה, פרט לשלושה מקרים נפוצים:
- הצמדה למדד תשומות הבנייה בעסקאות "על הנייר".
- הצמדה למדד המחירים לצרכן בשכירות ארוכת־טווח.
- תנאים מתלים: קבלת היתר בנייה, אישור בנק.
- אסור בהחלט:
- העלאת מחיר חד־צדדית ללא בסיס חוזי.
- תוספת מחיר עבור שדרוגים/תוספות שלא הוסכמו מראש ובכתב.
תנאים חוקיים לשינוי סכום התמורה
דרישה חוקית לתשלום נוסף מחייבת עמידה בכל התנאים:
- הסכמה בכתב של כל הצדדים.
- תמורה ממשית – שירות, הרחבה, או שדרוג מוסכם.
- גילוי מלא, שקוף וללא הסתרות.
- אי־פגיעה בזכויות שנקבעו בהסכם המקורי.
השלכות משפטיות – גבייה אסורה
על מתווכים
- שלילת דמי תיווך
- קנסות מקצועיים בלשכת המתווכים
- חשיפה לתביעות־בזק והשבת תשלומים שנגבו שלא כחוק
על בעלי נכסים
- תביעה להפרת חוזה
- פיצוי מוסכם, אם קיים
- פגיעה במוניטין נדל"ני
להרחבה:
חובת גילוי בעסקאות נדלן | סעיף פיצוי מוסכם בעסקת דירה
הרחבות, דוגמאות, ומקרים אמיתיים
- היבט צרכני: לפי חוק הגנת הצרכן—לקוחות שנפגעו מגבייה אסורה יכולים להגיש תלונה (בדגש לטיפוסי “דמי רצינות” ותוספות לא־חוקיות).
- דוגמה מפסיקה: רע"א 6025/97 — בית המשפט חיזק את החובה לקיים הסכם שנחתם ככתבו וכלשונו.
- עדכון מנגנוני הצמדה: מדד תשומות הבנייה – מדריך מלא
- התייחסות לעדכון מע"מ (18%): שימו לב, מ־2025 חלים שינויים במע"מ המשפיעים על כל חישובי העסקה; בתוספת תשלום/שדרוג—ודאו כי המע"מ מחושב כחוק.
טבלת מותר ואסור – גביית תשלום נוסף בעסקת נדל”ן
| מצב | מותר? | תנאים נדרשים | סעיף חוק רלוונטי |
|---|---|---|---|
| שינוי מחיר בעסקת מכר | ❌ אסור | רק אם יש סעיף הצמדה/הסכמה כתובה | חוק החוזים סע' 1+39 |
| חידוש חוזה שכירות דרך מתווך | ✅ מותר | רק אם סוכם מראש ובכתב | חוק המתווכים / תקנות האתיקה 2025 |
| הוספת שירות/שדרוג בנכס | ✅ מותר | הסכמה בכתב ותמורה ממשית | חוק החוזים/חוק המכר (דירות) וכו' |
| גביית "דמי רצינות" בעסקת תיווך | ❌ אסור | אסור לחלוטין (עבירה אתית) | תקנות אתיקה מתווכים |
| תוספת מחיר ע"י בעל נכס ללא סעיף מפורש | ❌ אסור | אפשרי רק לפי סעיף חוזי מפורש/הצמדה למדד | חוק החוזים/חוק המכר (דירות) |
| תשלום נוסף מתווך בניגוד עניינים | ❌ אסור | אסור עפ"י חוק המתווכים | חוק המתווכים / כללי אתיקה 2025 |
תרשים זרימה – התמודדות עם דרישת תשלום נוסף
קישורים ממשלתיים ורשמיים
- חוק החוזים (תשל"ג–1973) – הקישור הרשמי
- חוק המתווכים במקרקעין – המדריך הרשמי
- הכנסת – תקנות, דיונים ועדכונים
- רשות להגנת הצרכן והסחר ההוגן
מקטע שאלות ותשובות (FAQ) – גביית תשלום נוסף בעסקת נדל"ן
1. האם מתווך יכול לגבות תשלום נוסף לאחר חתימת ההסכם?
לא, אלא אם פרטו מראש ובכתב את האפשרות לגבות תשלום נוסף.
2. מה עושים אם בעל דירה העלה מחיר אחרי החתימה?
בודקים האם החוזה כולל מנגנון הצמדה; אם לא, דרישה זו אסורה וניתן לדרוש ביטול או לתבוע פיצוי.
3. האם חוק החוזים מאפשר שינוי במחיר ללא הסכם חדש?
לא. כל שינוי דורש הסכמה מפורשת בכתב.
4. אילו מקרים כן מאפשרים גביית תשלום נוסף בעסקת נדל"ן?
כאשר הייתה הסכמה מראש ובכתב, למשל בעבור תוספות אופציונליות שנקבעו מראש או שירות נוסף.
5. מהם הסיכונים בגבייה לא־חוקית?
קנסות מנהליים, תביעות אזרחיות, ביטול העסקה ופגיעה במוניטין.
6. האם יש מגבלות על דמי טיפול או עמלה בעסקאות תיווך נדל"ן לשנת 2025?
כן, יש הגבלת סכום לשיעור מקסימלי שנקבע בחוק; כל חריגה דורשת הסכמה מראש ובכתב.
המלצות פרקטיות למניעת מחלוקות
- להגדיר בחוזה את כל האפשרויות לשינוי/הוספת מחיר.
- לערוך נספח כתוב לכל תוספת או שינוי.
- היוועצו בעו"ד נדל"ן לפני כל שינוי מהותי בחוזה.
- חשוב לבדוק סעיפי הצמדה, עמלות ושדרוגים מראש ולפרטם בכתב.
לקריאה מורחבת:
מדריך רכישת דירה חדשה מקבלן |
הזמנת שירותי תיווך בעסקת נדל"ן
קישורים מומלצים מהאתר
מדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן
שאלות נפוצות בקניית דירה מקבלן
בדיקות לפני שכירות דירה
בלעדיות במכירת דירה
הזמנת שירותי תיווך בעסקת נדל"ן
חוזה שכירות למגורים
פטור ממס שבח
איך לבחור דירה
הבדל בין מקדמה לדמי רצינות
העברת זכויות ברכישת דירה מקבלן
טיפים לרכישת דירה מקבלן חדשה
נכתב ומעודכן לשנת 2025.