רישום שכירות ארוכת טווח / חכירה בטאבו – המדריך המלא (2025)

רישום שכירות ארוכת טווח / חכירה בטאבו – המדריך המלא (2025)

 רישום שכירות ארוכת טווח בטאבו

שכירות ארוכת טווח – לדוגמה חוזה ל-5, 10 או 25 שנה – היא עסקה שמעניקה לשוכר זכויות נרחבות יותר מאשר שכירות רגילה. שכירות לתקופה שעולה על חמש שנים נקראת בחוק חכירה, ושכירות לתקופה שעולה על עשרים וחמש שנים נקראת חכירה לדורות.

במקרים כאלה ניתן ואף מומלץ לבצע רישום שכירות ארוכת טווח בטאבו, שמעניק הגנה משפטית, ודאות ויכולת לאכוף את החוזה מול צדדים שלישיים – בנקים, רוכשים עתידיים, רשויות וגופים מממנים.

במדריך זה נסביר בצורה ברורה: מהי שכירות ארוכת טווח, מתי ניתן וחייבים לרשום אותה בטאבו, מה ההבדל בין שכירות רגילה לחכירה וחכירה לדורות, מה נדרש כדי לרשום את השכירות בפועל – ואילו טעויות יכולות לעלות זמן וכסף.

1. מהי שכירות ארוכת טווח – ומתי ניתן לרשום אותה בטאבו?

שכירות ארוכת טווח היא שכירות לתקופה של מעל חמש שנים, לרבות אפשרויות להארכה, כאשר הצדדים מעוניינים שהזכויות יקבלו מעמד קנייני ורישום בטאבו.

לפי חוק המקרקעין, ניתן לרשום בפנקסי המקרקעין:

• ✔ שכירות ארוכת טווח (בדרך כלל מעל 5–10 שנים, בהתאם לתנאי העסקה)
• ✔ חכירה / חכירה לדורות (25–49–98 שנים, בעיקר במקרקעי מדינה ורמ"י)
• ✔ עסקאות שכירות המעניקות זכויות חזקות הדומות לבעלות בפועל

כאשר נחתם מראש חוזה שכירות לתקופה העולה על 10 שנים, החוק מחייב רישום השכירות בטאבו; ללא רישום, הזכות תחייב רק בין הצדדים ולא תגבר על זכויות רוכשים עתידיים או נושים.

לעומת זאת, כאשר השכירות מתחדשת מעת לעת (למשל חוזה לשנתיים המתחדש כל שנתיים), גם אם בפועל הצדדים ממשיכים מעבר ל-10 שנים – אין חובה סטטוטורית לרשום את הזכות, אך עדיין ניתן לבחור ברישום וולונטרי לשם חיזוק ההגנה.

הרישום בטאבו מעניק לשוכר:

• ✔ ודאות משפטית ומעמד קנייני כלפי כולי עלמא
• ✔ הגנה מול מכירת הנכס לצד שלישי או מימוש שעבודים
• ✔ עדיפות בהרשאות עתידיות, שינויי ניצול ותכנון
• ✔ אפשרות לקבל מימון ותשואה בטוחה יותר למשכירים ולמשקיעים

2. שכירות ארוכת טווח מול חכירה – מה ההבדל?

שכירות רגילה

שכירות לשנה–ארבע שנים שאינה נרשמת בטאבו בדרך כלל, ומבוססת על חוזה בלבד; כאשר התקופה אינה עולה על חמש שנים, אין דרישה בחוק למסמך בכתב או לרישום.

שכירות ארוכת טווח (חכירה)

שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים נקראת בחוק חכירה, וניתן לעגן אותה ברישום בטאבו כאשר הצדדים מעוניינים בהגנה קניינית.

בפועל, שכירות ארוכת טווח מעניקה זכויות מהותיות, ולעיתים כוללת:

• אפשרות לשפץ ולבצע התאמות בנכס בהתאם לאישורים
• אפשרות להעביר זכויות בתנאים מוגדרים (העברת זכות שכירות לצד ג')
• הארכות אוטומטיות או אופציה מובנית להארכה
• דמי שכירות מופחתים תמורת התחייבות לתקופה ארוכה

חכירה לדורות

חכירה לדורות היא שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים, ולעיתים לתקופות של 49–98 שנים, הנפוצה בעיקר במקרקעי מדינה, רמ"י, עמידר וגופים ציבוריים.

רישום חכירה לדורות בטאבו מעניק לחוכר מעמד שקרוב מאוד לבעלות בהיבטים רבים, אך אינו מקנה בעלות מלאה אלא אם נקבע אחרת במפורש, ולכן חשוב להבין את תנאי החכירה וההגבלות החלות.

לקריאה משלימה:

בדיקת ייעוד קרקע ותב״ע לפני השכרה ארוכת טווח
.

3. אילו מסמכים נדרשים לרישום שכירות ארוכת טווח בטאבו?

כדי להגיש בקשה לרישום שכירות ארוכת טווח בטאבו נדרשים בדרך כלל המסמכים הבאים:

• ✔ חוזה שכירות ארוכת טווח / חכירה חתום; כאשר התקופה עולה על 5 שנים – חובה שהחוזה יהיה בכתב לפי חוק המקרקעין
• ✔ שטר שכירות (טופס רשמי לרישום בטאבו, חתום ומאומת ע״י עו״ד/רשם)
• ✔ תעודות זהות של הצדדים / מסמכי התאגדות
• ✔ ייפוי כוח לעורך הדין המטפל ברישום, ככל שההגשה אינה עצמית
• ✔ נסח טאבו עדכני או אישור זכויות מתאים (בטאבו/חברה משכנת/רמ"י)
• ✔ אישורי מס רלוונטיים, במקרים של חכירה בתמורה או שינוי זכויות
• ✔ אגרת רישום – מתעדכנת אחת לשנה לפי תעריפי משרד המשפטים

לקבלת נסח טאבו:

מדריך קריאה לנסח טאבו

רישום שכירות ארוכת טווח נעשה באמצעות עו״ד, בתהליך דיגיטלי דרך מערכת "מקרקעין ברשת" או בתהליך ידני בלשכת רישום מקרקעין, בהתאם למאפייני הזכויות והנכס.

4. רישום שכירות ארוכת טווח – איך זה עובד בפועל?

4.1 רישום דיגיטלי – מקרקעין ברשת

בחלק גדול מהמקרים ניתן לבצע רישום שכירות ארוכת טווח אונליין באמצעות מערכת „מקרקעין ברשת” של משרד המשפטים, דרך עורך דין בעל חתימה אלקטרונית מאושרת.

הרישום נעשה כעסקה לכל דבר ועניין (בדומה לרישום מכר או משכנתא), כולל הגשת שטר שכירות דיגיטלי, מסמכי הזדהות, אישורי תשלום אגרה ואישורים נלווים נדרשים.

שירות רשמי – רישום עסקאות במקרקעין:

https://www.gov.il/he/service/registration-property

4.2 רישום ידני בלשכת רישום מקרקעין

כאשר מדובר בנכסים ישנים, בתים משותפים מורכבים, תיקים שאינם תואמים את הפורמט הדיגיטלי או רישום המבוסס על חברות משכנות ורמ"י – ההגשה נעשית ידנית בלשכת הטאבו, בצירוף המקוריים של הטפסים והמסמכים.

ברישום ידני מגישים את שטר השכירות, החוזה, האסמכתאות והתשלום בקשה לרישום עסקה, וחושפים את העסקה לרישום לאחר בדיקת הלשכה, לרבות התאמת פרטי הגוש/חלקה וזיהוי הצדדים.

5. מה רשום בנסח טאבו לאחר רישום שכירות?

לאחר הרישום תופיע בנסח הטאבו זכות שכירות/חכירה או הערה מפורטת, בהתאם למבנה הרישום, ואלו עשויים לכלול:

• תוקף השכירות – תאריך תחילה ותאריך סיום החוזה
• אפשרויות הארכה ואופציות, ככל שנקבעו ונרשמו
• הגבלות על בעל הנכס (למשל: איסור מכירה ללא שמירת זכויות השוכר)
• זכויות מיוחדות של השוכר (כגון זכות קדימה או העברת זכות בתנאים מסוימים)

הרישום נותן לשוכר מעמד קנייני ברור מול צדדים שלישיים – בנקים, קונים עתידיים, נושים ואף רשויות וגופים מנהליים, ומקטין משמעותית סיכון לסכסוכים עתידיים.

6. טעויות נפוצות ברישום שכירות ארוכת טווח בטאבו

• ❌ חוזה לא מדויק – פערים בין החוזה לשטר השכירות או היעדר שטר תואם
• ❌ טעויות במספר גוש/חלקה, תתי חלקות או פרטי זיהוי של הנכס
• ❌ ניסיון לרשום שכירות קצרה שאינה ניתנת לרישום כתנאי העסקה
• ❌ היעדר ייפוי כוח מתאים לעורך הדין או ייפוי כוח שלא מנוסח לרישום בטאבו
• ❌ שכירות ארוכה בבניין עם חברה משכנת / רמ"י – ללא בדיקה ותיאום מול הגופים הרלוונטיים

טעויות כאלה גורמות לעיכובים, דרישה להשלמות ולעיתים אף לדחיית הרישום, ולכן חשוב להקפיד על התאמה מלאה בין מסמכי העסקה למסמכי הרישום.

לקריאה משלימה:

החוזה וההסכמים המשפטיים ברכישת דירה מקבלן

7. מקרים מהשטח – כשהרישום הציל את העסקה

מקרה 1 – מכירת נכס עם שוכר לטווח ארוך

משכיר שניסה למכור דירה עם שוכר לטווח ארוך גילה שהשכירות לא נרשמה בטאבו, והדבר יצר סכסוך מול הקונה שטען שלא היה מודע להיקף הזכויות של השוכר; רישום מסודר של השכירות הבהיר את התמונה ואפשר להשלים את העסקה בתנאים מוסכמים.

מקרה 2 – השקעה בשכירות ארוכת טווח

משקיעים שקיבלו זכות חכירה ל-25 שנה לא הצליחו לקבל מימון בנקאי, מאחר שהבעלות לא שיקפה את זכויות השכירות בפנקס המקרקעין; לאחר רישום החכירה בטאבו אושרה עסקת המימון על סמך הזכות הקניינית הרשומה.

מקרה 3 – שכירות עם אופציה להארכה

בחוזה הופיעה אפשרות הארכה ברורה, אך ההארכה לא הוזכרה בהערת השכירות בנסח; בעת מחלוקת על פינוי, נדרש תיקון הרישום כדי לעגן גם את האופציה, ובכך נמנע פינוי מוקדם של השוכר.

8. שאלות נפוצות על רישום שכירות ארוכת טווח בטאבו

האם חייבים לרשום שכירות בטאבו?

לא בכל מקרה; שכירות לתקופה שאינה עולה על 10 שנים אינה חייבת רישום, אם כי מעל 5 שנים החוזה חייב להיות בכתב לפי החוק.

כאשר נחתם חוזה שכירות לתקופה העולה על 10 שנים – קיימת חובת רישום בטאבו, ורישום וולונטרי מומלץ גם בעסקאות קצרות יותר בעלות משמעות כלכלית גבוהה.

כמה עולה רישום שכירות?

גובה האגרה מתעדכן אחת לשנה לפי החלטות משרד המשפטים ותקנות האגרות, ויש לבדוק את התעריף העדכני לפני הגשה.

רשימת האגרות הרשמית

האם ניתן לבצע רישום אונליין?

כן. חלק גדול מהפעולות, לרבות רישום שכירות ארוכת טווח, ניתן לבצע באמצעות מערכת „מקרקעין ברשת” על ידי עורך דין בעל כרטיס חכם וחתימה אלקטרונית.

האם שכירות ארוכת טווח היא כמו בעלות?

לא. שכירות, חכירה וחכירה לדורות הן זכויות להחזיק ולהשתמש במקרקעין שלא לצמיתות, גם כאשר הן קרובות לבעלות בתוכן ובמיסוי.

עם זאת, בחכירה לדורות ובשכירות ארוכת טווח רשומה בטאבו, לחוכר עשויות להיות זכויות ועומסים הדומים לבעלים – לרבות חיובי מס, היטלים ואחריות נרחבת לנכס.