לייעוץ משפטי ראשוני חינם
לייעוץ ראשוני חינם

עמוד ראשי

מגזין נדל"ן

ע״א 3511/13 רג׳ינה שורצברגר נ׳ שלום מרין – דייר סרבן בפינוי־בינוי, גבולות הזכות והאחריות הנזיקית (2026)

ע״א 3511/13 רג׳ינה שורצברגר נ׳ שלום מרין – דייר סרבן בפינוי־בינוי, גבולות הזכות והאחריות הנזיקית (2026)

ע״א 3511/13 רג׳ינה שורצברגר נ׳ שלום מרין – דייר סרבן בפינוי־בינוי, גבולות הזכות והאחריות הנזיקית (2025)

פסק הדין ע״א 3511/13 רג׳ינה שורצברגר נ׳ שלום מרין הוא אחד מפסקי הדין המרכזיים בתחום התחדשות עירונית ופינוי־בינוי. הוא עיגן באופן ברור את האפשרות להטיל אחריות נזיקית על דייר סרבן שסירובו הוגדר כבלתי סביר, והגדיר מחדש את גבולות הזכות של בעל דירה להתנגד לפרויקט.

בשנים האחרונות, ובעיקר לנוכח תיקוני החקיקה והעלייה הדרמטית במספר פרויקטי ההתחדשות העירונית, ההלכה שנקבעה בפסק הדין ממשיכה להיות רלוונטית מאוד בשנת 2025. היא משתלבת במארג רחב יותר של חקיקה (ובהם חוק פינוי ובינוי (פיצויים) ותיקוניו) ושל פסיקה מחוזית ועליונה עדכנית. לעיון בפסק הדין המלא, ניתן להיעזר במאגר הפסיקה של בית המשפט העליון באתר וֶרסה: מאגר הפסיקה – VERSA.

הרקע העובדתי – מה קרה בע״א 3511/13 שורצברגר נ׳ מרין?

בבניין ישן במתחם שהוכרז רשמית כמתחם פינוי־בינוי, רוב בעלי הדירות חתמו על הסכם פינוי־בינוי עם יזם. בעלת דירה אחת – רג׳ינה שורצברגר, שייצגה את עיזבון אמה – סירבה להצטרף להסכמות. לטענת שאר הדיירים, סירובה לא נבע מפגיעה קונקרטית וממשית בזכויותיה, אלא מדרישות נוספות וחריגות שהעלו את עלות העסקה ופגעו בסיכוי להוציא את הפרויקט אל הפועל.

הדיירים הגישו נגדה תביעה וטענו כי היא “דיירת סרבנית” אשר גורמת להם נזק כלכלי משמעותי: הפרויקט מתעכב, תנאי השוק משתנים, והם נותרים בבניין ישן ולעיתים גם מסוכן, שהחזקתו ושיפוצו אינם כלכליים. בסופו של יום אושרה נגדה פסיקת פיצויים משמעותית, בסדר גודל של מאות אלפי שקלים, בשל הנזק שנגרם לשכניה.

השאלה המרכזית שנדונה הייתה: האם דייר שמתנגד לפרויקט פינוי־בינוי מסיבה שאינה סבירה – עלול לחוב באחריות נזיקית כלפי יתר בעלי הדירות ולהידרש לפצות אותם על נזקיהם?

ההכרעה המשפטית – מתי דייר הופך ל“דייר סרבן”?

בית המשפט העליון קבע כי לבעל דירה עומדת זכות קניין מלאה, הכוללת גם את הזכות שלא להסכים לעסקה. עם זאת, הזכות הזו אינה מוחלטת: כאשר מדובר בפרויקט התחדשות עירונית שבו רוב מכריע מבעלי הדירות מסכים לעסקה, וסירובו של דייר מסוים אינו מבוסס על פגיעה ממשית, קונקרטית ומוכחת בזכויותיו – הסירוב יכול להיחשב כסירוב בלתי סביר.

במצב כזה, בעל הדירה הסרבן עלול להיחשב כמי שגורם נזק כלכלי ועוגמת נפש לשכניו, ולהיות חשוף לתביעה נזיקית. ההלכה שנקבעה מאזנת בין שלושה אינטרסים: זכות הקניין של היחיד, אינטרס הרוב בבניין, והאינטרס הציבורי הרחב בקידום התחדשות עירונית בבניינים ישנים, צפופים ולעיתים מסוכנים.

מבחן הסבירות – איך בוחנים אם סירוב הדייר מוצדק?

בפסק הדין עוצבה גישה של “מבחן סבירות הסירוב”, הנשענת גם על עקרונות דיני הנזיקין ותום-לב חוזי. בין השאלות המרכזיות שבית המשפט בוחן:

  • האם קיימת פגיעה מהותית בזכויות הדייר? – למשל הקטנת שטח הדירה, פגיעה משמעותית בכיווני אוויר, בתאורה, בחניה, בנגישות, בשימוש הסביר בנכס או במרכיבים ייחודיים לנכס שלו.
  • האם הפגיעה ניתנת לתיקון או לפיצוי? – האם היזם הציע פתרון סביר (שיפור מפרט, תוספת שטח, שינוי מיקום דירה, פיצוי כספי) שיכול לנטרל או לצמצם את הפגיעה.
  • האם הדרישות של הדייר חורגות מהמקובל? – האם הוא דורש תמורה עודפת וחריגה ביחס לשאר הדיירים, לא משום שנפגע באופן ייחודי, אלא כדי “למכור” את הסכמתו.
  • האם הדייר מנהל משא ומתן בתום לב? – האם הסירוב מלווה בטענות ענייניות ומסמכים, או שמא מדובר בשימוש בזכות הקניינית כאמצעי לחץ בלבד.
  • האם מצבו האישי מצדיק התייחסות מיוחדת? – למשל גיל מבוגר מאוד, מצב בריאותי מורכב או קושי כלכלי קיצוני, שעשויים להצדיק בחינה רגישה יותר.

כאשר ממצאי הבדיקה מראים שהסירוב אינו נובע מטעמים ענייניים אלא משיקולי סחטנות, דרישות מופרזות או חוסר רצון לשתף פעולה – הדייר עלול להיות מסווג כ“דייר סרבן”, ולשאת באחריות לנזקים שנגרמו לשכניו ולעיתים גם ליזם.

ע״שא 4445/08 משה אבני נ׳ מדינת ישראל — פגיעה בזכויות רכוש ופסיקה רלוונטית (2026)

התחדשות עירונית / פינוי־בינוי / “לפני היתר”

פסיקה, תום לב, פרשנות חוזים ומצגים

סעיפי מנע ומנגנונים חוזיים

פרשנות חוזים, פסיקה ועקרונות יסוד בנדל״ן

חובת גילוי, תום לב ומצגים בעסקאות מקרקעין

פסקי דין מרכזיים בעסקאות נדל״ן

חוזי קבלן, תשלומים ומסירת דירה

רישום זכויות, טאבו ומשכנתאות

הסכמים, שותפויות וליווי משפטי

ירושות וצוואות

משרד המשפטים – שירותים מקוונים וידע רשמי

מתי סירוב של דייר נחשב סביר? דוגמאות מעשיות

לצד ההגנה על הרוב, בית המשפט מכיר בכך שישנם מקרים שבהם ההתנגדות של הדייר היא לגיטימית ואף חשובה, ולעיתים מעידה על ליקוי בתכנון הפרויקט או בחוסר הגנה על זכויות הרוכשים.

  • פגיעה חריגה בשווי הדירה – לדוגמה, שינוי מיקום הדירה החדשה כך שתהיה מעל חדר אשפה, מעל חניון רועש במיוחד או סמוך למתקנים טכניים הפוגעים קשות בערך הנכס.
  • בעיות נגישות – כאשר לבעל הדירה יש צרכים רפואיים או פיזיים מיוחדים, והדירה החדשה אינה נותנת מענה מתאים (מרחק גדול מהמעלית, מדרגות קשות למעבר, היעדר נגישות לכיסא גלגלים וכו').
  • היעדר בטוחות מתאימות – היזם מסרב לעמוד בסטנדרטים של חוק המכר (דירות), אין ליווי בנקאי מסודר, או שהבטוחות לרוכשים ולדיירים אינן מספקות.
  • פערים מהותיים במפרט – כאשר המפרט הטכני בדירה החדשה נמוך באופן משמעותי מן המקובל באזור או מן המצופה, והיזם אינו מוכן לבצע התאמות סבירות.

במצבים אלה, סירוב הדייר עשוי להיחשב סביר, ובית המשפט יטה לבחון לעומק את טענותיו ואף לחייב את היזם לשפר את ההצעה או את התכנון, במקום להטיל אחריות על הדייר.

מתי סירוב נחשב לא סביר ודייר חשוף לתביעה?

מנגד, קיימים מצבים שבהם בתי המשפט נוטים לראות בסירוב כבלתי סביר ומזיק, במיוחד כאשר הוא מעכב פרויקט בעל תמיכה רחבה וללא נימוק מהותי:

  • דרישה לתמורה עודפת – כאשר הדייר דורש דירה גדולה יותר משמעותית, תוספות חריגות או תשלום כספי גבוה בהרבה משאר הדיירים, ללא פגיעה ייחודית המצדיקה זאת.
  • סירוב עקרוני ללא נימוק – שימוש בטענות כלליות כגון “אני לא רוצה לעבור”, בלי להציג פגיעה קונקרטית בזכויות או בעיות תכנוניות/משפטיות ממשיות.
  • התעלמות מהצעות משופרות – היזם והדיירים מציעים פשרות, תיקוני תכנון ושיפורי מפרט, אך הדייר ממשיך לסרב ללא הסבר ענייני או ללא נכונות לבחון את ההצעות.
  • פגיעה ברוב המוחלט של בעלי הדירות – כאשר ברור שהסירוב מעכב פרויקט לטובת רוב גדול של בעלי דירות, שמבקשים לשפר את איכות חייהם ואת בטיחות המבנה.

במקרים כאלה, פסק הדין שורצברגר סלל את הדרך לראות בדייר הסרבן כגורם לנזק בר-פיצוי, ובנסיבות המתאימות לחייב אותו כספית ואף לנקוט כלפיו כלים נוספים מכוח חוק פינוי ובינוי (פיצויים) ותיקוניו.

חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תיקון 6 והמצב בשנת 2026

אחרי פסק דין שורצברגר התחזק גם המערך החקיקתי: חוק פינוי ובינוי (פיצויים) ותיקוני החקיקה (ובהם תיקון 6) הרחיבו את הכלים מול דיירים סרבנים וקבעו מסלול תביעה ייעודי נגד דייר שמסרב באופן בלתי סביר לפרויקט התחדשות עירונית, בהתקיים רוב נדרש של בעלי דירות.

החוק והפסיקה מאפשרים כיום, במקרים המתאימים, לא רק תביעת פיצויים אלא גם מינוי נציג שיחתום בשם הדייר הסרבן, ובנסיבות קשות – מתן צווים המיועדים להבטיח את ביצוע הפרויקט. לצד זאת, נקבעו גם הסדרים שמגנים על אוכלוסיות מוחלשות, כגון דיירים קשישים או בעלי מוגבלות, ומגדירים עבורם תנאים ייחודיים לסירוב סביר.

השלכות פסק הדין על פרויקטי פינוי־בינוי והתחדשות עירונית ב־2026

בשנת 2025, לנוכח הגידול בפרויקטי פינוי־בינוי בישראל, עקרונות פסק דין שורצברגר מיושמים תדיר בבתי המשפט וברשויות התכנון, לצד הוראות חוק פינוי ובינוי (פיצויים) והנחיות רשמיות של המדינה בתחום ההתחדשות העירונית.

  • עידוד הרוב – המחוקק והפסיקה מחזקים את יכולת הרוב לקדם התחדשות עירונית, במיוחד בבניינים ישנים ומסוכנים, תוך פיקוח על הגינות כלפי המיעוט.
  • צמצום כוח הסחיטה – בעלי דירות מבינים שסירוב לא סביר עלול לחשוף אותם לתביעות פיצויים, להוצאות ניכרות ולחובות חוזיים ונזיקיים.
  • הכרה בתפקיד “השומר הסף” – במקביל, מערכת המשפט מכירה בכך שדייר מתנגד יכול לעתים להצביע על ליקויים אמיתיים בעסקה או בתכנון, ולכן נדרשת בחינה מהותית, לא אוטומטית.
  • חיזוק הצורך בייעוץ מקצועי מוקדם – הן לדיירים והן ליזמים, כדי להימנע ממחלוקות שיגלשו לסכסוך משפטי סביב טענות לסירוב בלתי סביר.

כלים מעשיים לדיירים, יזמים ועורכי דין

כדי לצמצם סיכונים ולהגדיל את סיכויי הפרויקט לצאת לפועל, חשוב שכל אחד מהצדדים יפעל בצורה שקופה, מתועדת ובתום לב.

  • לכל דייר – לתעד את כל ההצעות שהתקבלו, לשמור תכתובות ומסמכים, ולהתייעץ עם עורך דין התחדשות עירונית לפני קבלת החלטה על הסכמה או סירוב.
  • ליזם – לנהל תהליך מסודר, מתועד ושקוף מול הדיירים, להציג ליווי בנקאי, בטוחות לפי חוק המכר (דירות), מפרט טכני ברור ולוח זמנים ריאלי.
  • לנציגות הדיירים – להציג לדיירים מתלבטים חוות דעת מקצועיות (שמאי, מהנדס, עורך דין), להסביר את יתרונות וחסרונות הפרויקט ולנהל משא ומתן אמיתי גם עם מי שמתנגד.

פעמים רבות, כאשר הצדדים פועלים בשקיפות ובתחושת אחריות הדדית, ניתן להגיע להסכמות המונעות את הצורך בפנייה לבית המשפט. כפי שנאמר, “דרכיה דרכי נועם” – גם בדיני קניין ומקרקעין, הדרך הרצויה היא פתרון מחלוקות בהידברות נכונה, תוך כיבוד הזכויות של כולם.

קשר לפסיקה ולתחומים משפטיים נוספים

פסק דין שורצברגר משתלב בפסיפס רחב של הלכות בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית, ובהן:

  • הלכת אהרונוב – זכות שביושר – ביחסי רוכש–מוכר ובהתמודדות עם עיקולים וזכויות מתחרות.
  • הלכות פיצוי בגין איחור במסירה – זכאות רוכשים לפיצוי כאשר פרויקטים מתעכבים, לצד אחריות הקבלן ותרופות חוזיות.
  • הסדרים תכנוניים ומיסוייים – היבטי תכנון, היטלי השבחה, מיסוי מקרקעין ותמריצים כלכליים לפרויקטי התחדשות עירונית.

מי שמעורב כיום בפרויקט התחדשות עירונית – כדייר, כיזם או כנציג ועד בית – חייב להכיר את גבולות הסרבנות, את הסיכונים הכרוכים בסירוב לא סביר, ואת הכלים שהחוק והפסיקה מעניקים להגנה על זכויותיו.

סיכום – איך פועלים נכון בפרויקט פינוי־בינוי?

פסק הדין ע״א 3511/13 רג׳ינה שורצברגר נ׳ שלום מרין קבע כי דייר אינו רשאי “לעצור” פרויקט התחדשות עירונית מטעמים לא סבירים בלבד. הזכות להתנגד נשמרת, אך היא כפופה לכללי תום-לב, סבירות ומידתיות, ולבחינה פרטנית של נסיבותיו האישיות של הדייר והפרויקט.

אם אתם עומדים לפני חתימה על הסכם פינוי־בינוי, מתמודדים עם דייר סרבן, או חשים לחץ מצד יזם – חשוב לקבל ליווי משפטי מקצועי ודקדקני. משרדנו מייצג גם יזמים וקבלנים וגם רוכשים ובעלי דירות, ולכן מכיר היטב את נקודת המבט של שני הצדדים – ומשתמש בידע הזה כדי להגן עליכם, למנוע טעויות ולנסח הסכמים שמקטינים סיכונים ומונעים סכסוכים כבר בשלב החוזה.

ליווי אישי צמוד מהצעד הראשון,
עריכת חוזה פינוי־בינוי או הסכם התחדשות עירונית עם כל הסעיפים הנחוצים להגנה מלאה –
עד לחתימה, ליישום התכנית ולרישום הזכויות.

תשלחו הודעה באתר 👇



שיחה מקדימה ללא התחייבות: 0522-875604

צריכים עזרה?
אנחנו כאן בשבילכם!

השאירו פרטים עכשיו וקבלו ייעוץ משפטי ראשוני חינם מהמומחים שלנו.

עוד מהבלוג

מדריך הנדל״ן למשפחה בישראל (2026)

קריאה נוספת

קיבלתם גרמושקה מהקבלן? 9 בדיקות שחייבים לעשות לפני חתימה

קריאה נוספת

שילמתם מס רכישה גבוה מדי? כך אפשר לבקש תיקון שומה לפי סעיף 85 (2026)

קריאה נוספת

בן הזוג חתם על הסכם תיווך – האם גם אני חייב בדמי תיווך?

קריאה נוספת

מה חייב להופיע בהסכם רכישת מגרש? המדריך המשפטי לרוכשים רגע לפני חתימה

קריאה נוספת

7 סימני אזהרה בנסח טאבו שחייבים לעצור בגללם לפני חתימה

קריאה נוספת

7 דגלים אדומים שחייבים לעצור בגללם לפני חתימה על דירה מקבלן

קריאה נוספת

האם דירה בחכירה שווה פחות? מה הבנק, השמאי והקונה הבא יבדקו לפני חתימה

קריאה נוספת

העברת זכויות ברמ״י – מה חייב להופיע בחוזה המכר

קריאה נוספת

מתי צריך לעצור לפני חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר?

קריאה נוספת

7 בדיקות שחייבים לעשות לפני קניית בית פרטי

קריאה נוספת

7 סימני אזהרה לפני חתימה על דירה מתי לעצור לפני שקונים דירה מקבלן?

קריאה נוספת