נסח טאבו – המדריך המקיף לרוכשי דירות בישראל (2025)
נסח טאבו הוא תעודת הזהות המשפטית של כל נכס בישראל. מדריך זה מסביר שלב-אחר-שלב איך להוציא, לקרוא, להבין ולנתח נסח טאבו – כדי שתוכלו לבצע עסקת נדל"ן בטוחה ומושכלת.
המדריך המלא באתר המשרד
מהו נסח טאבו?
נסח טאבו הוא מסמך רשמי מלשכת רישום המקרקעין שמפרט זכויות, בעלות, שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה והגבלות בנדל"ן. זהו כלי מרכזי לאימות תקינות העסקה ומניעת הפתעות משפטיות.
מה זה נסח טאבו?
סוגי נסח טאבו
- נסח רגיל – מצב עדכני לכל דירה או נכס.
- נסח היסטורי – שרשרת בעלות ושינויים היסטוריים.
- נסח מרוכז – סיכום זכויות בניין/גוש/קרקע.
כל המידע על סוגי נסח באתר
למה נסח טאבו קריטי?
נסח טאבו הוא חובה בכל עסקת נדל"ן: גילוי מצבי עיקול, הערות אזהרה, זיהוי מדויק של בעלות, הסדרי זכות, הצמדות (חניה/מחסן) וסיכונים משפטיים.
בדיקת בעלות במקרקעין – מדריך מקצועי
תהליך הוצאת נסח טאבו
- איסוף פרטי גוש/חלקה/תת חלקה
- כניסה לשירות טאבו מקוון הממשלתי
- מילוי פרטי הנכס וסוג הנסח
- תשלום אגרה
- קבלת הנסח
- בדיקת הבעלות והערות אזהרה
- בדיקת עיקולים ושעבודים
- השלמת בדיקות משולבות עם עו"ד
הפקת נסח טאבו – שלב אחר שלב
רכיבי הנסח – טבלה מקצועית
| סעיף | מה כולל | מה לבדוק |
|---|---|---|
| פרטי הנכס | גוש, חלקה, תת־חלקה, סוג זכות, כתובת | התאמה להסכם המכר |
| הבעלות | שמות בעלים, זהות, חלק יחסי, מועדים | שהמוכר בעלים מלאים |
| הערות אזהרה | התחייבות למכירה, זכויות, משכנתה | מהות הערה וסיכון |
| משכנתאות | לבנק, סכום, סדר קדימויות | אפשרות סילוק חובה |
| עיקולים | צווים שיפוטיים, הוצאה לפועל | מניעה להעברת זכויות |
| הצמדות | חניה, מחסן, זכויות נוספות | האם רשומה בהסכם |
| רישום וזיהוי נכסים – מדריך |
השוואה – בעלות מלאה, חכירה וזיקות
| סוג זכות | תיאור | בדיקות חובה |
|---|---|---|
| בעלות מלאה | החזקה מלאה | מגבלות, עיקולים |
| חכירה לדורות | חוזה ארוך טווח | תנאים והעברה |
| חכירה קצרה | מסחרי/זמני | סיום ויכולת חידוש |
| זיקת הנאה | מעבר/גישה ושטח | השפעות על מימוש |
| דירה מקבלן – השוואה מעשית |
דוגמאות מהשטח לבעיות נפוצות
- בעלות לא ברורה – המוכר לא רשום בנסח.
- הערות אזהרה – התחייבות קודמת, עסקה אחרת.
- עיקולים פתוחים – סכנה להעברת נכס.
- חכירה במקום בעלות – נדרש בירור מעמיק.
- הצמדות (חניה/מחסן) לא רשומות – חשוב לבדוק.
- ריבוי משכנתאות – סדר קדימויות לסילוק חובה.
בדיקת עיקולים ושעבודים לפני רכישה
טיפים לבדיקה עצמאית
- התאמת כל פרט להסכם ולשטח בפועל
- קריאת כל הערות וסעיפים – לבדוק זיהוי
- התייעצות עם עו"ד נדל"ן בעל ניסיון
- השלמת בדיקות תכנוניות עם הרשויות והיזם
בדיקות מקדימות – מדריך מעשי
שאלות נפוצות (FAQ)
– איך להוציא נסח טאבו?
באופן עצמאי באתר המדינה או באמצעות עו"ד.
שירות להפקת נסח טאבו
– מה המשמעות של הערת אזהרה?
סימון התחייבות או עסקה קודמת – יש לבדוק מול עו"ד מושגי הערה לפני רכישה.
מה חשוב לבדוק לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה
– האם נסח טאבו מגלה חריגות בנייה?
לא. יש לפנות לעירייה/מועצה המחלקת ההנדסה.
בדיקת רקע תכנוני לפני רכישת דירה
– נסח רגיל מול מרוכז – מה ההבדל?
רגיל מציג נכס בודד; מרוכז מציג כל זכויות הבעלים בגוש/בניין.
ההבדל בין סוגי נסח
– האם נסח תקין מספיק לעסקה בטוחה?
לא. יש להשלים בדיקות נוספות, תכנוניות, משפטיות ופיזיות.
הדרכה: איך לבחור עו"ד מקרקעין
תרשים זרימה – תהליך בדיקת הנסח
הדרכה מלאה בנושא רישום זכויות בעסקה
טבלת דוגמה לנסח אמיתי
| רכיב בנסח | דוגמה | חשיבות |
|---|---|---|
| גוש | 12345 | מזהה נכס מדויק |
| חלקה | 67 | חלק מתוך גוש |
| תת חלקה | 2 | דירה מסוימת |
| בעלים | ישראל ישראלי | אימות בעלות החוקית |
| הערת אזהרה | צד ג' | דורש בדיקה מעמיקה |
| משכנתא | לבנק מזרחי | חובה לבדוק סילוק חובה |
| זיקת הנאה | מעבר לשכן | השלכות תפעוליות |
| דוגמה מפורטת של רכיבים |
מקורות וקישורים ממשלתיים
הרחבות מומלצות
- עדכון שנתי לפי חקיקה ותקנות רשות מקרקעי ישראל
- סריקות ודוגמאות נסח אמתיות עם הסברים מעשיים
- הגדלת טבלאות, תרשימי זרימה וכלים ויזואליים
- רשימת דגלים אדומים מהותיים לפי שינויים חקיקה
מאמרים נוספים במגזין הנדל״ן של עו"ד חגית מרדכי
סיכום
נסח טאבו הוא המסמך הקריטי לכל עסקת נדל"ן, אך הוא רק שלב ראשוני – דרושה בדיקה משלימה, ייעוץ משפטי מקצועי ובדיקות תכנוניות.
לשירותי ליווי, ייעוץ והפקת נסח טאבו, פנו לעו"ד מקרקעין מומחה.
למה לבחור בנו – משרד עו"ד חגית מרדכי
הבהרה: מדריך זה מיועד להענקת מידע ואינו מהווה ייעוץ משפטי. יש להיוועץ בעורך דין מקרקעין בכל עסקה.
צרו קשר עם משרד עורכת דין חגית מרדכי