השוואה מס שבח דירה יד שנייה אוֹ מקבלן
מבוא – מהו מס שבח דירה יד שנייה ומה ההבדל מול דירה מקבלן?
מס שבח דירה יד 2 הוא מס המוטל על הרווח ממכירת נכס נדל"ן, בדגש על דירות שמוחזקות על ידי אדם פרטי. לעומת זאת, מס שבח דירה מקבלן בדרך כלל אינו חל, שכן מדובר בנכס חדש שמיועד למכירה ללא רווח הוני למוכר. מס זה הוא מהנושאים החשובים ביותר ברכישת דירות בישראל ומשפיע הן על הקונים והן על המוכרים – וחשוב להבין אותו היטב לפני כל עסקת נדל"ן בשוק החופשי או בעסקה מקבלן.
למידע מורחב בנושא השכירות, מיסוי, ובדיקות נוספות:
- מדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן
- שאלות נפוצות בקניית דירה מקבלן
- פטור ממס שבח 2025 – המדריך המקצועי והמעודכן
- מס שבח לדירה – שאלות ותשובות נפוצות
מהו מס שבח ומתי משלמים אותו?
מס שבח דירה יד 2 מחושב על פי ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה של הדירה (ערוך לפי מדד, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות: מס רכישה, שיפוצים, דמי תיווך, שכר טרחה עו"ד ועוד).
בשנת 2025, שיעור מס שבח דירה ברוב המקרים הוא 25% מהרווח הריאלי, לאחר בדיקה האם ניתנים פטורים מסוימים לפי חוק[1]:
דוגמה:
רכשת דירה בשנת 2015 ב־₪1,000,000, מכרת ב־2025 ב־₪1,500,000.
מהרווח של ₪500,000 תקוזזנה הוצאות מוכרות, המס יחושב רק על יתרת השבח (בהתאם לזכאות לפטור).
למידע מעשי נוסף:
מס שבח דירה מקבלן – מה חשוב לדעת?
בקניית דירה חדשה מקבלן אין תשלום מס שבח לרוכש או למוכר, שכן הדירה מוגנת כחלק מהכנסות העסק של הקבלן (ממוסה במע"מ ובמס הכנסה)[2].
הסוגיות המהותיות לרוכש דירה מקבלן:
- ווידוא שכל המחיר כולל מע"מ כחוק (מידע מפורט)
- בדיקת שעבודים, עיקולים, הבטוחות והרישום הלגלי של הנכס (טאבו/רמ"י/חברה משכנת)
- הקפדה על פרוטוקול מסירה וחוקיות הפרויקט
למידע נוסף שימושי: - בדיקות לפני רכישת דירה יד שנייה – המדריך השלם
- טיפים לרכישת דירה מקבלן
טבלה השוואה מס שבחה דירה מקבלן לעומת יד 2
| נושא | דירה יד שנייה | דירה מקבלן |
|---|---|---|
| מס שבח | חל על המוכר בלבד, עשוי לעכב רישום העסקה | לא חל, מע"מ מגולם במחיר |
| אפשרות עיכובי רישום | קיימת אם לא שולם המס | נדירה |
| עלות סופית | תלויה גם בהוצאות נלוות, פטורים אפשריים | כוללת מע"מ באופן בולט |
| הוצאות מוכרות בשבח | שיפוצים, מס רכישה, דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד | לא רלוונטי לרוכש |
| סיכון מעשי לרוכש | עיכוב רישום, ערבויות מס | בדיקת בטוחות וערבויות בלבד |
למידע נוסף על ערבויות:
שאלות ותשובות נפוצות (FAQ) על מס שבח דירה יד שנייה ומקבלן
האם רוכש חייב במס שבח דירה יד שנייה?
לא. מס שבח דירה יד שנייה מוטל על המוכר בלבד, אך הרוכש צריך לוודא שהתשלום בוצע לצורך רישום הזכויות על שמו.
מדריך עוגן – מס שבח לדירה
מהו ההבדל בין מס רכישה למס שבח בעסקאות דירה?
1.מס רכישה משלם הרוכש בכל עסקת דירה חדשה או יד שנייה.
2.מס שבח חל על המוכר בדירות יד שנייה בלבד.
מס רכישה בעת רכישת דירה – כל מה שחשוב לדעת
האם הוצאות שיפוצים בדירה נלקחות בחשבון בחישוב מס שבח דירה יד שנייה?
כן, כל הוצאה שתרמה להעלאת שווי הדירה (ועליה יש קבלות מסודרות) – כגון שיפוץ או השבחה – ניתנת לזיכוי מהשבח בעת החישוב.
מדריך: חישוב מס שבח
יש פטור ממס שבח דירה יד שנייה?
כן, יש פטור מלא לדירת מגורים מזכה כשמוכרים דירה יחידה פעם ב־4 שנים (או לפי תנאים נוספים). כדאי להתעמק בנושא:
פטור ממס שבח דירה יחידה
איפה מדווחים ומקבלים אישור על תשלום מס שבח?
את הדיווח מבצעים דרך אתר רשות המסים או בלשכות מיסוי מקרקעין האזוריות.
דיווח מס שבח – מדריך מלא
מהם מסלולי החישוב של מס שבח דירה יד שנייה?
- פטור מלא (אם מתקיימים תנאים בחוק)
- מס לינארי מוטב (מס מופחת לתקופה שלפני החוק, 1.1.2014)
- מס מלא (למוכר עם יותר מדירה אחת או דירות להשקעה)
למידע נוסף:
פטור ממס שבח 2025
דגשים ותזכורות חשובות
- יש לעדכן את עצמך בחידושי חקיקה במס שבח דירה יד שנייה ומקבלן במקביל לביצוע עסקה.
- במקרים מורכבים: לפנות לייעוץ עו"ד שמתמחה בנדל"ן ובדיני מקרקעין.
- כדאי להעמיק במדריך לקניית דירה חדשה מקבלן – כל הבדיקות והטיפים
סיכום והמלצות
מס שבח דירה יד שנייה הוא פרמטר קריטי בתכנון עסקת נדל"ן, הן לרוכש והן למוכר. חשוב לבדוק מראש אם מוטלת חבות, האם קיים פטור ומה מצבו הרגולטורי של הנכס.
ברכישת דירה מקבלן, אמנם אין חבות מס שבח, אך יש לפעול בזהירות: לבדוק תקינות רישום הקרקע, הבטוחות והמחיר (כולל מע"מ).
בכל מקרה – מומלץ לסמוך על אתר רשות המסים, לבצע בדיקות מקדימות ולהסתייע בעורך דין.
הרחבות בתחום:
- עיקרי מס רכישה בקניית דירה
- עורך דין לרכישת דירה – למה אסור לוותר
- בדיקות לפני רכישת דירה יד שנייה
- חוזה שכירות למגורים – זכויות וחובות
- מדריך מלא על חישוב מס שבח דירה
- קניית דירה בתמ״א 38 או פינוי בינוי
- דיווח מקוון מס שבח – אתר ממשלתי
- פטור ממס שבח – מדריך מקצועי