הקלת מס רכישה לדירה ראשונה – מהם השלבים לקבלת אישור זכאות?
המדריך המשפטי לרוכשים – כך תממשו את ההטבות שמגיעות לכם כחוק -הקלת מס רכישה לדירה ראשונה
רכישת דירה ראשונה בישראל היא לא רק החלטה כלכלית גדולה – אלא גם הזדמנות לקבל הקלות משמעותיות במס רכישה. כדי ליהנות מהטבה זו, יש לעמוד בתנאים הקבועים בחוק ולבצע את התהליך בצורה מדויקת, שקופה ומבוססת מסמכים.
במדריך זה נפרט את כל שלבי קבלת ההטבה במס רכישה לדירה ראשונה, נסביר מהם המסמכים הדרושים, אילו טעויות להימנע מהן, ומתי כדאי להיעזר בעורך דין מקרקעין.
שלב ראשון: בדיקת זכאות – האם זו דירה יחידה?
רק רוכש שעומד בהגדרת “דירה יחידה” זכאי להקלות במס רכישה.
תנאים מרכזיים:
- אין לרוכש (או לבן/בת זוגו) דירה נוספת בישראל.
- במקרה של בעלות חלקית עד 33% בנכס נוסף – ייתכן שהזכאות תישמר (ראו סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין).
- הדירה הנרכשת מיועדת לשימוש למגורים בלבד, ולא להשקעה.
- הקונה הוא תושב ישראל (או עולה חדש).
- יש לבדוק את התא המשפחתי – גם לילדים קטינים אין דירה נוספת.
במקרים של ירושה, גירושין, או בעלות משותפת – מומלץ לבצע בדיקה משפטית מעמיקה מראש.
למידע נוסף:
שלב שני: הכנת מסמכים לרשות המסים
לפני הדיווח יש להכין:
- צילום תעודת זהות וספח.
- אישור מצב משפחתי (תעודת נישואין/גירושין).
- נסח טאבו עדכני, או אישור זכויות מרמ”י / חברה משכנת.
איך לקרוא ולהבין נסח טאבו – מדריך משפטי - טופס 7002 – הצהרה על רכישת נכס (להורדה מאתר רשות המסים).
- תעודת עולה (אם רלוונטי).
- חוזה הרכישה.
חוזה סטנדרטי או חוזה מותאם לרוכש – מה ההבדל?
שלב שלישי: הגשת הצהרה על רכישת דירה
- ההצהרה תוגש תוך 30 ימים ממועד חתימת החוזה (תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין).
- הדיווח נעשה באמצעות עורך הדין של הרוכש, במערכת הדיווחים של רשות המסים.
- יש לציין במפורש כי מדובר ב”דירה יחידה” ולצרף את כל המסמכים הרלוונטיים.
למידע נוסף:
שלב רביעי: קבלת שומת מס רכישה מופחתת
אם הדיווח הוגש כנדרש והזכאות אושרה, תונפק שומת מס מופחתת.
נכון לשנת 2025:
- עד כ־1,978,745 ₪ – פטור מלא ממס (עדכון רשות המסים).
- על החלק שמעבר – מדרגות מס מופחתות.
התשלום מתבצע אונליין, בדואר או באמצעות הבנק.
למידע נוסף:
שלב חמישי: שמירה על הזכאות לאורך זמן
כדי לשמור על ההטבה:
- אין לרכוש דירה נוספת תוך 24 חודשים – אלא אם מכרתם את הקודמת בתוך פרק זמן חוקי.
- כל שינוי במצב המשפחתי או הנכסי – יש לעדכן את רשות המסים.
- רשות המסים רשאית לחייב בתשלום מס נוסף רטרואקטיבית אם התנאים להטבה שובשו.
למידע נוסף:
שלב שישי: אישור תשלום לצורך רישום בטאבו
לאחר תשלום המס או אישור הפטור, תקבלו אישור תשלום מס רכישה, המהווה תנאי לרישום הזכויות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת.
למידע נוסף:
סיכום – הדרך הבטוחה להטבת מס ברכישת דירה ראשונה
הקלות במס רכישה לדירה ראשונה הן זכות משמעותית לרוכשים בישראל. כדי לממש את ההטבה, יש לעמוד בתנאי החוק, להגיש הצהרה ומסמכים במועד, ולעקוב אחר עדכונים רגולטוריים. מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין ולבדוק את הזכאות באתר רשות המסים טרם הרכישה.
למידע נוסף ועדכונים:
- רשות המסים – דירות ומיסוי מקרקעין
- רכישת דירה מקבלן – מה חשוב לדעת?
- אילו מסמכים חובה לדרוש עבור כל תשלום לקבלן?
הבהרה משפטית
מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לגופו. מומלץ להיוועץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לצורך קבלת החלטות. ייתכנו שינויים בחקיקה או במדיניות – יש לבדוק את עדכניות המידע באתר רשות המסים.